15個副省級城市房價變化:深圳是長春7.6倍 4城在下跌

(原標題:15個副省級城市房價變化:深圳是長春7.6倍,4城在下跌)

副省級城市在行政級別上僅次於直轄市,是我國中心城市體系中的重要一環。在金九銀十過後,副省級城市當前的房價如何?哪些城市房價上漲壓力較大?

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第一財經記者梳理了中國房價行情平臺上15個副省級城市的平均單價數據發現,15個城市中,深圳位居第一,廈門位居第二。第一的深圳房價是榜尾的長春的7.6倍。當前副省級城市的房價也在分化,在東南沿海多個城市面臨上漲壓力的情況下,山東、東北的4個副省級城市房價則在下跌。

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需要說明的是,這裏的價格是平均單價的概念,是全市範圍的價格。通常來說,中心城區、主城區的一手房價格,會明顯高於這個價格。

深圳第一廈門第二

數據顯示,2020年10月,深圳的平均單價達到了每平方米78722元,在15個城市中遙遙領先,是第二名廈門的1.6倍,是最後一名長春的7.6倍。

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國家統計局發佈的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示,近5年來,深圳二手房房價上漲了83.6%,在70個城市中高居第一。另外,今年10月,深圳二手房房價環比上漲0.9%,同比上漲15.5%,兩個指標均位居全國第一。

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也就是說,在今年7月15日深圳出臺樓市調控新政後,深圳的房價仍面臨較大的上漲壓力。今年7月15日,深圳住建局等部門聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,《通知》主要核心內容涉及購房資格、首付比例、豪宅線、免轉讓增值稅“二年變五年”等六大方面。

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廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經分析,深圳10月房價上漲,與銀行房貸利率下行有關,“銀行將深圳的房貸市場視爲非常優質的、值得去佔有的市場,因此利率普遍不太高。”另外,除了銀行以外,深圳有各種小貸公司,私募機構、房屋管家公司等機構都在給深圳的樓市提供“炮彈”,深圳房地產的融資特別方便。

同時,深圳房價上漲依然是受供求影響,雖然針對需求側的調控已經明顯加強,但購房需求依然較大,需求側的缺口仍較明顯。數據顯示,近四年,深圳實際供應居住用地766.6公頃,僅佔實際供應建設用地的14.2%。近三年每年供應住房僅8.1萬套,難以滿足年均新增37萬人住房需求,常住人口住房自有率僅爲24%。

李宇嘉說,深圳土地供應緊缺的問題,在中短期內無法解決。一方面,在深圳土地面積有限的情況下,要通過深圳都市圈向外拓展,跳出深圳來解決深圳供地問題,但這又涉及到幾個城市之間的協調,包括軌道交通的互聯互通,教育、醫療等公共服務均等化等,解決起來難度很大。另一方面,包括深圳生態用地調整解決起來也不容易,工業區塊線之外的工業用地轉爲住宅用地,這個也在做,但是難度也比較大。

深圳之後,同爲經濟特區、計劃單列市的廈門,10月平均單價達到了每平方米48169元,在副省級城市中位居第二,在所有城市中僅次於深圳、北京、上海這三個一線城市,位居全國第四,超過了一線城市廣州。值得注意的是,作爲一個二線中等城市,廈門的GDP總量在福建省內排在泉州和福州之後,僅位列第三,在全國位列第33位,城市人口規模也只位列全國第27位。

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當地房地產業內人士、廈門均和房地產土地評估諮詢有限公司董事長王崎對第一財經記者分析,一方面,廈門由於教育、城市建設方面的優勢,吸引了周邊泉州、漳州等地大量購買力涌入。但另一方面,廈門過去多年住房供應明顯低於人口和住房需求增長步伐,欠賬缺口較大。比如,廈門每年住房供應僅300萬平方米左右,這樣的體量,在中國各大城市中,屬於“小板塊”。一旦增加供應量,就會很明顯抑制高房價。

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一線城市廣州以每平方米38351元的平均單價位居副省級城市第三,這一價格不到同省兄弟城市深圳的一半。此前10月貝殼研究院發佈的《2020城市剛需購房報告》首次盤點了主要城市“剛需上車基準線”。其中,廣州(198萬)剛需“上車”套均總價只有北京、深圳的57%左右,僅位列全國第六,較爲合理的價格也讓不少剛需族早早地買了房。

南京和杭州這兩個來自長三角的經濟大省省會城市,平均單價也超過了每平方米3萬元,在副省級城市分列四五位。另外,寧波和青島這兩個來自東部沿海發達地區的計劃單列市平均單價超過每平方米2萬元,分列六、七位。

青島之後,來自中部的武漢以每平方米19021元位列第八,成都位列第九,兩市房價均超過了第三經濟大省山東的省會濟南。值得注意的是,武漢和成都不僅是當前中西部房價水平最高的兩個城市,同時這兩市也是中西部地區高新技術產業最多的兩個城市。可見,產業發展水平是一個城市房價水平最重要的基礎。

整體上看,15個副省級城市的房價呈現出南北分化的態勢,房價高的幾個城市,全部來自東南沿海地區,後六名城市全部來自北方地區。從空間佈局上看,華南最高,長三角次之,山東、中西部再次之,東北最低。如果從五個計劃單列市的情況來看,房價高低順序依次是深圳、廈門、寧波、青島、大連,呈現出由南向北逐漸遞減的態勢。

15個副省級城市,房價最低的三位城市全部來自東北,且這三個城市均爲每平方米1萬出頭,與倒數第四的西安尚有不小的距離。其中,最低的長春爲每平方米10303元,哈爾濱爲每平方米10990元,都明顯低於江浙、福建的不少中小城市。

南北城市房價分化的差異,與近年來經濟發展尤其是新興產業發展、人口流動有關,也跟經濟結構、地形地貌有關。中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經記者分析,北方很多地方以國企爲主,工業化進程較早,非商品化的住房佔比非常大,包括大量的棚戶區改造,很多人不用購房。

在地形地貌方面,北方地區以平原爲主,土地多,而南方尤其是東南沿海的浙江、福建、廣東都是山地多平地少,不少城市供應偏緊。

另一方面,今年以來,樓市的區域分化之下,15個副省級城市的分化也十分明顯,在珠三角、長三角等地上漲的同時,山東、東北等地的多個副省級城市則面臨着下行的壓力。數據顯示,10月,濟南二手房環比下跌了0.3%,同比下跌了2.7%;青島二手房環比下跌了0.4%,同比下跌了2.8%;長春環比下跌了0.5%,哈爾濱環比下跌了0.4%。

張大偉分析,樓市經歷了2016年、2017年的普漲後,去年以來區域之間的分化十分明顯。在長三角、珠三角上漲的同時,黃河流域、華北、東北等地不少城市下行,這種分化的背後主要還是新興產業發展和人口流動的差異。

在今年下半年以來,深圳、杭州、南京等地收緊樓市調控的同時,哈爾濱則有所放鬆。根據《哈爾濱日報》近日報道,爲認真貫徹落實國家和省、市有關決策部署,支持房地產和建築企業積極應對疫情給企業生產經營造成的困難,哈爾濱市將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》(下稱《通知》),公佈具體扶持措施。《通知》共計十四條扶持措施。其中包括,放寬公積金貸款政策,鼓勵房企讓利銷售,支持金融機構對“居住用途的公寓產品給與享受住宅按揭貸款同等政策支持”。

鬆綁的背後是當地較高的庫存壓力,以及較大的經濟下行壓力。數據顯示,前三季度,哈爾濱GDP同比下滑3.3%,增速在全國城市GDP50強中位居倒數第二。GDP總量位居副省級城市最後一位,在所有城市中已降至第47位,位居台州、洛陽、臨沂等三線城市之後。

圖:15個副省級城市10月單價(平均單價數據來自中國房價行情平臺,10月二手房漲幅數據來自國家統計局)

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